人人插人人摸人人要,欧美日韩国产码高清,A片真人免费视频,欧美色情在线免费看

一、林地資源與林地資源資產(chǎn)

（一）林地資源

*   1．林地的概念

根據(jù)《中華人民共和國森林法實施細則》第二條的規(guī)定：“林地，包括郁閉度0.2以上的喬木林地、疏林地、灌木林地、采伐跡地、火燒跡地、苗圃地和國家規(guī)劃的宜林地?！?/p>

2．林地的特性

（1）林地面積的有限性

（2）林地位置的固定性

（3）林地具有永續(xù)利用性

（4）差異性

（5）林地具有一定的生產(chǎn)力

（6）林地的自然與經(jīng)濟的統(tǒng)一性

（二）林地資源資產(chǎn)

*  1．林地資源資產(chǎn)的概念

作為林地資產(chǎn)的林地資源必須具備有資產(chǎn)的特性，是以林地資源為物質(zhì)財富內(nèi)涵的財產(chǎn)。具體地說：

（1）作為資產(chǎn)的林地必須有明確的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，為特定的法律經(jīng)濟主體所占有，并實施有效的控制。

（2）作為資產(chǎn)的林地必須能夠進入市場，用貨幣計量，并進行貨幣交換。也就是說，作為資產(chǎn)的林地，企業(yè)或個人對其進行經(jīng)營可獲得經(jīng)濟效益，產(chǎn)生利潤，并且其價值是可以通過貨幣進行計量和交換的。

2．林地資源資產(chǎn)的特點

（1）依附性

林地資源資產(chǎn)是基礎(chǔ)性資產(chǎn)，它的資產(chǎn)是通過在其上生長的植被來確定。傳統(tǒng)上采用的林地價值幾乎完全是用現(xiàn)實林地上林分的轉(zhuǎn)換值作為依據(jù)。因此，林地資源資產(chǎn)的評估，脫離不開林地上的林木。

（2）易變性

林地范圍的界定是人們根據(jù)土地的植被用途，參照有關(guān)政策和法規(guī)界定的，因而是人為規(guī)定的。隨著林地上植被的變化，林地很容易變?yōu)槠渌禺a(chǎn)。

二、林地使用權(quán)

林地使用權(quán)有廣義和狹義之分。狹義的林地使用權(quán)是指依法對林地的實際使用，包括在林地所有權(quán)之內(nèi)，與林地占有權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)是并列關(guān)系；廣義的林地使用權(quán)是指獨立于林地所有權(quán)能之外的含有林地占有權(quán)、狹義的林地使用權(quán)、部分收益權(quán)和不完全處分權(quán)的集合。目前實行的林地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓制度中的“林地使用權(quán)”就是指廣義的林地使用權(quán)。通常所說的林地使用權(quán)也是指廣義的林地使用權(quán)，它是指林地使用者通過國家（林地所有者）有償取得林地后依法進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利，是林地使用權(quán)的法律體現(xiàn)形式。林地使用權(quán)是與林地所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)物權(quán)。取得廣義的林地使用權(quán)者，就稱為林地使用權(quán)人。

三、林地資源資產(chǎn)評估的實質(zhì)

林地資源資產(chǎn)的評估實質(zhì)上是對林地使用權(quán)價格的評估，林地使用權(quán)是林地使用者依法對林地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。

*  四、影響林地資源資產(chǎn)使用權(quán)價值的因素

  (一)林學(xué)質(zhì)量

1．土層厚度

2．腐殖質(zhì)層厚度

3．土壤質(zhì)地

4．海拔高度

5．坡位

6．坡向

7．坡形

8．地勢

(二)  經(jīng)濟質(zhì)量

經(jīng)濟質(zhì)量主要是指林地的經(jīng)濟位置，它通常以林地交通運輸條件作為主要指標。

（三） 森林經(jīng)營的方式及強度

林地的價值主要靠生長在其上面的林木生產(chǎn)的木材和其他副產(chǎn)品來實現(xiàn)的。特定的林地，可以讓其自生自滅，而不采用任何經(jīng)營利用措施，使其資產(chǎn)的價值最低，也可以采用集約經(jīng)營，利用各種技術(shù)措施，如良種壯苗、撫育施肥、適時間伐、病蟲害防治、及時主伐利用等使它的生產(chǎn)量達到或接近土地生產(chǎn)能力的最大值，從而提高了林地的經(jīng)濟效益，并提高了林地的價值。當然，在這一評估中必須考慮采用集約經(jīng)營措施的成本費用問題和經(jīng)營實踐的成功與否。林地資源資產(chǎn)的價值是以扣除了生產(chǎn)經(jīng)營成本后的純收益為評估基礎(chǔ)的。

（四） 林產(chǎn)品的市場價格

（五） 生產(chǎn)周期

在林業(yè)生產(chǎn)中生產(chǎn)的周期很長，短則數(shù)年，多則數(shù)十年、上百年，因此，在測定林地價時必須考慮時間--間隔生產(chǎn)周期的影響

（六） 有林地與無林地的差別

無林地從評估時就必須為其確定較適合的經(jīng)營樹種、經(jīng)營方式和強度。此外，對有林地的更新，其成本一般要低于無林地的造林，這些因子都使有林地與無林地的價值產(chǎn)生差別。 

（七） 評估時間與交易案例時間的差異

在森林資源資產(chǎn)的評估中使用現(xiàn)行市價法時，經(jīng)常無法尋找到近期的交易案例,不同的時期市場的物價水平不同，也許是漲了(通貨膨脹)，也許是跌了(通貨緊縮)即使是各方面情況都相同的林地，在不同時期其價值是有所不同的，利用不同時期的交易案例，必須根據(jù)市場的物價水平進行調(diào)整。

(八)  作林地使用，還是改變林地的用途

 (九)  林地交易的迫切性

林地交易是否迫切，林地的出售有否競買者，這對林地的價格有一定的影響。

第二節(jié)   用材林林地資源資產(chǎn)評估運作技巧

用材林是以生產(chǎn)木材為主要目的的森林。

*  一、同齡林林地資源資產(chǎn)評估

（一）現(xiàn)行市價法

采用林地現(xiàn)行市價法通常要將原來的賣價按被評估林地與交易案例林地的差異進行修正，修正時考慮的主要因子有：

（１）林地的立地條件等級和其他自然條件的差異。

（２）林地的地利等級，即運輸條件上的差異。

（３）林地評估的基準日與交易案例評估基準日的時間差異。

（４）有林地與無林地的差異。

（５）林地面積的大小、形狀及其相鄰林地使用情況的差異。

（６）林地轉(zhuǎn)為其他用途的可能性。

（７）買賣者的迫切程度。

（８）交易競爭者的多少。

（９）有無法律制約。

（10）將來地利等級變化的可能性。

* （二）收益現(xiàn)值法

#  1．林地期望價法

林地期望價法是以實行永續(xù)皆伐為前提，將無窮多個輪伐期的純收益折為現(xiàn)值的累加求和值作為林地資源資產(chǎn)價值的方法。

（1）正常情況下的林地期望價法

正常狀態(tài)是指從無林地造林開始，林地每個輪伐期的年限都相等，而且每個輪伐期內(nèi)的收入相等支出也相等。

林地的地價十分低廉，分析其原因，主要有：

① 木材生產(chǎn)的稅金費偏高，不合理。

② 生產(chǎn)成本和收獲預(yù)測的準確性問題。

③ 利率問題。

（2）特殊情況下的林地期望價值法

① 因地力衰退而需要輪作

② 第一期的收益和輪伐期與以后各期的收益和輪伐期不同

2．地租資本化法

地租資本化法是將林地的純收益按一定的還原利率資本化，在一定的折現(xiàn)率下，將林地未來純收益折為現(xiàn)值，從而計算出林地資源資產(chǎn)價值。

#  3．林地期望價修正法

（1）方法介紹

① 平均地租的確定

② 標準地租的確定

③ 數(shù)量化地租得分表的確定

④地利等級地租修正值的確定

⑤ 小班地租的確定

（2）幾點說明

①小班的植被類型常由于實際情況較為復(fù)雜，與數(shù)量化地租得分表中的植被類型有所差異，其數(shù)量化地租得分值由評估人員根據(jù)植被種類、植被高度、樹種、立地質(zhì)量綜合平衡后打分。

②該方法評估的地租是以福建省現(xiàn)行的林地地租政策，當前的林木生長水平和木材價格水平下確定的。

③鑒于目前木材價格的實際，以中徑材為例，杉木價格最高，其次是馬尾松，價格最低的是闊葉樹。

 (三)林地費用價法

林地費用價法也稱為成本價法，它是將取得林地所需要的費用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需要的費用，在評估時用本利和來表示。因此林地費用價由三種費用構(gòu)成。

１．購買林地及其他為取得林地所需的費用。

２．林地取得后，為造成適于林木培育而投入林地的改良費用。

３．從投入上述費用時開始到評估基準日為止的期間費用的利息。

*  （四）林地資源資產(chǎn)評估中必須注意的問題

１．同齡林林地資源資產(chǎn)評估的計算方法有三大類，即林地期望價法、現(xiàn)行市價法和費用價法，各方法因具體的情況又有著若干種計算的公式。

２．同齡林經(jīng)營的周期—輪伐期一般較長，因此在評估中利率的確定十分重要，它對評估的結(jié)果將發(fā)生極大的影響，一般利率越高，林地的價格越低。

３．林地期望價法是各種方法中理論上較為完善的方法，但這種方法是建立在若干假設(shè)和預(yù)測的基礎(chǔ)上。

４．林地期望價法中采用的經(jīng)營成本應(yīng)為重置成本，即現(xiàn)在的勞動價格，重新營造森林的成本。

二、異齡林林地資源資產(chǎn)評估

*(一)比例系數(shù)法

比例系數(shù)法就是將林地期望價公式計算的異齡林的收益現(xiàn)值按當?shù)厣纸?jīng)營的習慣比例分為山價和林價兩部分。

１．收益現(xiàn)值計算

２．比例系數(shù)確定

比例系數(shù)的確定，必須考慮以下幾個因素：

(１)當?shù)厣纸?jīng)營實踐中習慣性的林價中山價所占份額。

(２)林地的立地條件類型或地位指數(shù)級。

(３)林地的地利系數(shù)。

３．計算地價與地租

 (二)剩余價值法

剩余價值法是求出異齡林的收益現(xiàn)值后，將其減去林地上現(xiàn)有林木的價值，剩余的作為山價。

第三節(jié)   其它地類林地資源資產(chǎn)評估運作技巧

*  一、經(jīng)濟林林地資源資產(chǎn)評估

經(jīng)濟林經(jīng)營見效快，收益時間長。大多數(shù)樹種培育三、四年就可獲得收益，而收益的時間很長，少則十年八年，多則幾十年到上百年。經(jīng)濟林林地資源資產(chǎn)評估方法主要有林地期望價法、現(xiàn)行市價法、年金資本化法。

（一）現(xiàn)行市價法

現(xiàn)行市價法是以市場上已成交的類似的林地價格作為參照，然后確定待評估資產(chǎn)的價格的方法。

# （二）林地期望價法

將經(jīng)濟林在無窮多個經(jīng)濟壽命期的純收益（扣除了正常成本利潤）全部折為現(xiàn)值作為林地的價格。

（三）年金資本化法

年金資本化法是以林地每年的平均純收入（地租）作為投資的收益額，以當?shù)卦撔袠I(yè)的平均投資收益率作為利率，來求算其本金的方法。

*  二、竹林林地資源資產(chǎn)評估

竹林資源資產(chǎn)價值實質(zhì)是林地資源資產(chǎn)的價值與其林地中竹鞭更新能力價值之和。竹林是異齡林，具有異齡林經(jīng)營的特點，其林地和立竹的收益是緊密相連，難以分開測算。

（一）現(xiàn)行市價法

現(xiàn)行市價法要求有發(fā)育充分，制度健全完善的資產(chǎn)交易市場，且有三個或三個以上的交易案例。在竹林林地資源資產(chǎn)價值測算時必須依成交案例與待評估資產(chǎn)在年齡結(jié)構(gòu)、均勻度、整齊度、立竹度、經(jīng)營級、生長級的差異，綜合確定其調(diào)整系數(shù)，用調(diào)整系數(shù)對參照案例的成交價進行修正。

（二）收益比例系數(shù)法

竹林的林地資源資產(chǎn)評估和立竹資源資產(chǎn)評估一樣經(jīng)常借助比例系數(shù)法。即按一定的比例將竹林的總資產(chǎn)價值分為林地的價值和立竹的價值。其比例系數(shù)通常選用當?shù)赜貌牧纸?jīng)營中地租收入占經(jīng)營總收益的百分比。

（三）年金資本化法

竹林林地資源資產(chǎn)的年金資本化法僅在竹林的經(jīng)營者已明確每年交納穩(wěn)定的地租時采用。

三、疏林地林地資源資產(chǎn)評估

疏林地是指郁閉度在 0.1～0.20的林業(yè)用地。

按用材林的林地資源資產(chǎn)評估時，可按同齡林林地資源資產(chǎn)評估的方法；也可按異齡林林地資源資產(chǎn)評估的方法。

按無林地進行評估時，首先要確定適合的林種、樹種、經(jīng)營類型，然后再按相應(yīng)的評估方法進行評估。

四、未成林造林地林地資源資產(chǎn)評估

未成林造林地是指人工造林后3～5年或飛機播種5～7年，造林保存株數(shù)大于或等于41%，尚未郁閉，但有成林希望的林地。未成林造林地上的林木通常按用材林幼齡林的評估方法進行評估，而其林地資源資產(chǎn)也是按同齡用材林林地資源資產(chǎn)評估的方法進行評估。

* 五、苗圃地資源資產(chǎn)評估

苗圃地通常是由農(nóng)用地，而且是水肥條件較好的農(nóng)用地改造而成的，在經(jīng)營過程中還常與農(nóng)作物輪作。

(一)現(xiàn)行市價法

現(xiàn)行市價法也稱市場比較法，它是根據(jù)和評估苗圃地相同或類似的林地使用權(quán)出讓的交易案例，通過比較來確定評估林地使用權(quán)評估值的方法。

#  (二)收益現(xiàn)值法

使用該法時要注意：

1．年純收入（E）的計算．必須選擇與待評估資產(chǎn)在立地質(zhì)量、地利等級類似的農(nóng)地進行產(chǎn)量、成本及收益值的計算。

2．計算年純收入（E）時，如按當年的會計成本計算其成本，而未將其進行重置時，E值內(nèi)含有通貨膨脹的部分，這時利率應(yīng)包括通貨膨脹因素，采用商業(yè)利率。如果測算E值時，已對成本進行重置，扣除了通貨膨脹因素，則投資收益率不應(yīng)包含通貨膨脹利率。

3．如果苗圃地種的是經(jīng)濟林木或綠化苗，其收益值明顯高過種糧食的收益值時，可將其地價適當調(diào)高。

4．如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長，則可直接取E為地租，進行測算。

（三）林地費用價法

林地費用價法也稱重置成本法、成本費用法。它是以取得林地所需費用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需的費用，來估算林地評估值的方法。使用該法時必須注意：

1．林地的購置費（A），在有條件時應(yīng)盡可能采用重置成本．如無法進行重置，而采用歷史成本時，其測算用的利率必須包括通貨膨脹利率。

2．如果林地購置后一直在經(jīng)營，當A是重置成本時，不再加算利息。當A是歷史成本時，其投資收益率含通貨膨脹利率(即按通貨膨脹將其購置成本重置)。

3．如果林地購置后一直在進行改良而未正式生產(chǎn)，A是重置成本價時，投資收益率是不含通貨膨脹的低利率；A是歷史成本時，則投資收益率可采用市場利率。

4．K為苗圃設(shè)施的成新率，它等于1減去折舊率。在評估時必須確定苗圃中各項設(shè)施的使用壽命，計算其折舊率或直接計算其成新率。

*  六、無林地林地資源資產(chǎn)評估

無林地包括采伐跡地、火燒跡地、宜林荒山荒地、沙荒地等。

首先 要對無林地資源資產(chǎn)范圍進行界定。

其次，在界定為資產(chǎn)的無林地上要確定營造什么林種、什么樹種，確定其經(jīng)營水平和各項技術(shù)措施。

然后，進行收獲量預(yù)測，分析各項投入和收入。

最后，確定其林地的價格。無林地林地資源資產(chǎn)價值通?？捎檬找娆F(xiàn)值法、現(xiàn)行市價法、清算價格法來確定。

(一)收益現(xiàn)值法

 (二)現(xiàn)行市價法

無林地資源資產(chǎn)評估的現(xiàn)行市價法除與其他林地資源資產(chǎn)評估一樣都要考慮立地質(zhì)量、地利等級、時間差異等因素外，還應(yīng)考慮二級地類的差異。

(三)清算價格法

清算價格法通常是在企業(yè)破產(chǎn)時使用，它要求迅速變現(xiàn)。

1．該無林地的立地質(zhì)量；

2．該無林地的地利等級；

3．當?shù)刈钸m合的經(jīng)營方式及獲利水平；

4．買主數(shù)量的多少及其經(jīng)濟實力。

*  七、轉(zhuǎn)為它用的林地資源資產(chǎn)評估

（一） 現(xiàn)行市價法

改變用途的林地的現(xiàn)行市價法的參照物不是附近的林地，而是和附近改變用途相類似的土地價格。

（二）??剩余價值法

剩余價值法又稱倒算法。其基本思路是在確定了土地的利用方式的基礎(chǔ)上，預(yù)測土地未來的總收益，扣除開發(fā)總成本以及一定的投資利潤、稅收，其余額為土地使用權(quán)價格，即地價